Λιγότερο από έναν μήνα μετά την ψήφιση του νέου Κώδικα Πολεοδομίας (ν. 5306/2026), του νόμου που υποτίθεται ότι ενοποιεί και σταθεροποιεί την πολεοδομική νομοθεσία υπό ένα ενιαίο κείμενο, κατατίθεται ήδη σημαντική τροποποίησή του. Στο επίκεντρο βρίσκονται τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.), το εργαλείο που προβλέπεται για την αναβίωση εγκαταλελειμμένων και μικρών φθινόντων οικισμών. Η τροποποίηση δεν εισάγει νέο εργαλείο· αναδιαμορφώνει όμως το υφιστάμενο σε τόσο κρίσιμα σημεία, ώστε να αλλάζει η ίδια η φύση του.
Τι αλλάζει
Από δημόσια πρωτοβουλία σε ιδιωτική εκκίνηση. Μέχρι σήμερα, υπεύθυνος για την κατάθεση προγράμματος «προστασίας, ανάδειξης και αναβίωσης» ενός οικισμού ήταν ο Δήμος. Με την τροποποίηση, πρόγραμμα «αναβίωσης και λειτουργικής επανάχρησης» μπορούν να καταθέτουν και οι φορείς του άρθρου 22 του Κώδικα (τ. άρθρο 8 ν. 4447/2016), δηλαδή ιδιωτικοί φορείς. Παράλληλα, τα Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α. εξομοιώνονται πλέον σαφώς με τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (Ε.Π.Σ.). Η διαφορά δεν είναι τεχνική καθώς τα Τ.Π.Σ. αποτελούν τον συνολικό, δημόσιο σχεδιασμό μιας δημοτικής ενότητας, μέσα στον οποίο κάθε ρύθμιση σταθμίζεται σε σχέση με το σύνολο του χώρου. Αντιθέτως, τα Ε.Π.Σ. είναι σημειακά σχέδια για συγκεκριμένη «περιοχή επέμβασης», που μπορούν να κινηθούν και από ιδιώτες, εγκρίνονται με δικό τους προεδρικό διάταγμα και μπορούν να παρεκκλίνουν ή να προηγηθούν του υποκείμενου σχεδιασμού, γι’ αυτό και στην πράξη έχουν λειτουργήσει κυρίως ως όχημα αδειοδότησης επενδύσεων. Η μεταφορά των Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α. στην κατηγορία αυτή σημαίνει ότι η «αναβίωση» ενός οικισμού παύει να περνά από τη συνολική στάθμιση του δημοτικού σχεδιασμού και γίνεται αυτοτελής, σημειακή διαδικασία, και αυτό σε ένα πεδίο όπου ήδη ο διαχωρισμός μεταξύ επενδυτικών Ε.Π.Σ. και Ε.Π.Σ. πολεοδόμησης είναι προβληματικός.
Εν ολίγοις, όλο και περισσότερες και μεγαλύτερες περιοχές φεύγουν από τον δημοτικό και κρατικό σχεδιασμό και ανοίγονται μεγάλες “τρύπες” στον πολεοδομικό χάρτη που παραδίνονται στα ιδιωτικά συμφέροντα.
Χαλάρωση των προϋποθέσεων ένταξης. Κατά το ισχύον άρθρο 102, ο οικισμός πρέπει να κρίνεται αρχιτεκτονικά ενδιαφέρων, παραδοσιακός ή ιστορικός τόπος. Στην πρόταση τροποποίησης αρκεί ο χαρακτηρισμός «αρχιτεκτονικά ενδιαφέρων»· οι έννοιες «παραδοσιακός» και «ιστορικός τόπος» αφαιρούνται. Καταργείται επίσης το κατώτατο όριο έκτασης του συνεκτικού τμήματος του οικισμού (σήμερα 10-50 στρέμματα, ενιαία έκταση), όπως και η προϋπόθεση των τουλάχιστον δέκα οικοδομών ανά διακριτό τμήμα όταν η συνέχεια διακόπτεται από οδούς. Το πεδίο εφαρμογής διευρύνεται έτσι σημαντικά, συμπεριλαμβάνοντας οικισμούς χωρίς ιδιαίτερη αρχιτεκτονική ή ιστορική αξία.
Διπλασιασμός της προς πολεοδόμηση έκτασης. Το ισχύον καθεστώς επιτρέπει, πέραν του συνεκτικού τμήματος, μία όμορη έκταση ως Περιοχή Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Π.Π.Α.Ι.Π.), με ανώτατο όριο το διπλάσιο του συνεκτικού τμήματος και συνολικό ανώτατο όριο τα 100 στρέμματα. Η τροποποίηση επιτρέπει μία ή περισσότερες «λειτουργικά συνδεόμενες» όμορες εκτάσεις, καταργεί τον αναλογικό περιορισμό σε σχέση με το συνεκτικό τμήμα και ανεβάζει το συνολικό ανώτατο όριο στα 200 στρέμματα. Ένας μικρός εγκαταλελειμμένος οικισμός μπορεί έτσι να λειτουργήσει ως έναυσμα για πολεοδόμηση έκτασης πολλαπλάσιας του ίδιου. Για τα κατοικημένα νησιά προβλέπεται ρητά το αθροιστικό όριο των 200 στρεμμάτων (νέα παρ. 4 του άρθρου 100),«όριο» που, δεδομένης της κλίμακας των νησιωτικών οικισμών, συνιστά μάλλον άδεια παρά φραγμό.
Αφαίρεση της αρχαιολογικής γνωμοδότησης. Από τις προϋποθέσεις αφαιρείται η γνωμοδότηση της αρχαιολογικής υπηρεσίας, μια αλλαγή με ιδιαίτερη βαρύτητα ακριβώς για οικισμούς με αρχιτεκτονικό και πολιτιστικό ενδιαφέρον. Στην ουσία παρακάμπτεται μια υπηρεσία που έχει αναδειχθεί επανειλημμένα ως “δύσκαμπτη” (βλ. Ελληνικό και μετρό Θεσσαλονίκης), χωρίς πάντως κι αυτή να επιβάλλει ουσιαστικούς όρους στις νέες αναπτύξεις.
Ελλιπείς περιβαλλοντικές απαιτήσεις. Εξίσου ανησυχητικές είναι και οι ελλιπείς προβλέψεις ως προς τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις των νέων σχεδίων. Με την ένταξη των περιοχών σε σχέδιο, η απόσταση ασφαλείας από τις οριογραμμες των ρεμάτων μειώνεται από τα 20 στα 10μ., περιθώριο που δεν κρίνεται επαρκές. Το ζήτημα της φέρουσας ικανότητας παραμένει επίσης θολό. Για τα Ε.Π.Σ. με τα οποία εξομειώνεται πλέον το εργαλείο, συνήθως εκπονείται τυπικά μια μελέτη βάσει και της νομολογίας του Σ.τ.Ε., όμως η εκτίμηση της πραγματικής επιβάρυνσης που θα επιφέρει η νέα ανάπτυξη παραμένει ανεπαρκώς κατοχυρωμένη (λόγω γενικόλογων και όχι πάντα εφαρμόσιμων προδιαγρααφών).
Πλήρες φάσμα χρήσεων στη νέα έκταση. Ίσως η πιο αποκαλυπτική αλλαγή αφορά τις επιτρεπόμενες χρήσεις (άρθρο 105). Το ισχύον καθεστώς είναι σαφές ως προς τη λογική του: ο νέος οικισμός προορίζεται αποκλειστικά για κατοικία, πράσινο, παιδικές χαρές, υπαίθρια άθληση και εμπόριο πολύ μικρής κλίμακας (0,20 – 0,30 τ.μ. ανά κάτοικο), ενώ οι ειδικές χρήσεις χωροθετούνται αποκλειστικά στον υφιστάμενο οικισμό. Η πρόταση τροποποίησης ανατρέπει αυτή τη λογική προς την αντίθετη κατεύθυνση. Στις Π.Π.Α.Ι.Π. προβλέπεται πλέον πλήρες φάσμα γενικών κατηγοριών χρήσεων: αμιγής και γενική κατοικία, πολεοδομικό κέντρο και κεντρικές λειτουργίες πόλης, Τουρισμός – Αναψυχή, κοινωφελείς λειτουργίες και αστικές υποδομές. Η κατηγορία Τουρισμός – Αναψυχή σημαίνει, πρακτικά, ξενοδοχεία, resorts και συναφείς εγκαταστάσεις σε εκτάσεις που μέχρι σήμερα ήταν εκτός σχεδίου και εκτός κάθε τέτοιας πρόβλεψης. Επομένως, στο ισχύον καθεστώς, η νέα έκταση λειτουργεί ως επέκταση του υφιστάμενου οικσιμού, με αυστηρά προσδιορισμένες χρήσεις, ενώ η λειτουργική σύνδεση μεταξύ του νέου και υφιστάμενου οικισμού είναι απαραίτητη. Με την προτεινόμενη τροποποίηση, η νέα περιοχή αποκτά αυτοτελή χαρακτήρα και -σημαντικό- ανοίγεται η πόρτα σε χρήσεις τουρισμού – αναψυχής. Έτσι ο νέος οικισμός σχεδιάζεται με μοναδικό γνώμονα την αξιοποίησή του.
Τι διατηρείται και τι σημαίνει αυτό
Η υποχρέωση παραχώρησης του 50% της πολεοδομούμενης έκτασης προς τον οικείο ΟΤΑ χωρίς αποζημίωση διατηρείται, όπως και το 25% για κοινόχρηστους/κοινωφελείς χώρους. Στο υπόλοιπο 25%, ωστόσο, εισάγεται η δυνατότητα μετατροπής τμήματος έως 15% σε χρηματική εισφορά. Οι ποσοτικές δεσμεύσεις, δηλαδή, παραμένουν ως πρόσοψη κοινωνικού ανταλλάγματος, ενώ το ουσιαστικό περιεχόμενο του εργαλείου, δηλαδή ποιος το κινεί, πού εφαρμόζεται, τι επιτρέπει, μετασχηματίζεται πλήρως.
Η αντιστροφή της λογικής
Το συμπέρασμα από τη συγκριτική ανάγνωση των διατάξεων είναι δύσκολο να αποφευχθεί. Το αφήγημα της «αναβίωσης» στηρίζεται πλέον σε χρήσεις που δεν απευθύνονται σε κατοίκους αλλά σε επισκέπτες. Η σύνδεση με τον φθίνοντα ή εγκαταλελειμμένο οικισμό λειτουργεί τυπικά ως αφετηρία, ουσιαστικά όμως ως νομιμοποίηση για ιδιωτική ανάπτυξη υψηλής έντασης σε εκτός σχεδίου εκτάσεις, με προνομιακό πεδίο εφαρμογής τα νησιά, όπου η πίεση της τουριστικής γης είναι ήδη ασφυκτική.
Αν η πολιτεία ήθελε πράγματι να αναβιώσει τους φθίνοντες οικισμούς της, θα επένδυε σε υποδομές, στέγαση μόνιμων κατοίκων, τοπική οικονομία και προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Αντ’ αυτού, ένα εργαλείο που σχεδιάστηκε με τον οικισμό στο κέντρο μετατρέπεται, έναν μόλις μήνα μετά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, σε μηχανισμό παράκαμψης του εκτός σχεδίου καθεστώτος. Οι εγκαταλελειμμένοι οικισμοί δεν χρειάζονται resorts στα όριά τους· χρειάζονται λόγους για να ξαναζήσουν.
Τέλος, ερωτήματα προκαλούνται και για το ποιος έχει τη δυνατότητα και το κίνητρο να κινήσει αυτές τις διαδικασιες. Τα στοιχεία για τις αγοραπωλησίες ακίνητης περιουσίας των τελευταίων χρόνων, τόσο σε ελληνικές πόλεις, όσο και στα νησιά, ειναι αποκαλυπτικά. Σε αρκετές περιπτώσεις, η διαδικασία εκκινείται με γνώμονα την επενδυτική απόδοση, και σε πολλές περιπτώσεις δεν αφορά καν τον ντόπιο πληθυσμό. Με αυτά τα δεδομένα, δεν μπορεί να γίνεται λόγος στην παρούσα συνθήκη για μία ακόμα έκφανση “επενδυτικής πολιτικής”, αλλά περισσότερο για μια εκχώρηση της (ήδη μαραζωμένης) υπαίθρου και αποξένωση της γης από το δημόσιο συμφέρον.
Σημείωση
Στο ίδιο νομοσχέδιο εντάσσεται και το νερό και η συγκέντρωση των δημοτικών εταιριών ύδρευσης σε ΕΥΔΑΠ και ΕΥΑΘ, οι μονες που είναι στο ΤΑΙΠΕΔ. Ενώ ο έλεγχος και η διαχείριση δεν θα γίνονται πια τοπικά αλλά κεντρικά. Αυτό αντιτίθεται σε κάθε λογική εντοπιότητας, μείωσης της χρήσης και αποκέντρωσης. Εκτός ότι ανοίγει την πόρτα σε περεταίρω ιδιωτικοποιήσεις, βοηθάει και στην υλοποίηση μεγάλων έργων με το πρόσχημα της λειψυδρίας με fast track υλοποιήσεις, με μόνο κριτήριο το “οικονομικό”. Το νερό πρέπει να παραμενει κοινό αγαθό, και για να παραμείνει έτσι, πρεπει να διαχειρίζεται τοπικά με γνώμονα το τοπικό οικοσύστημα και την φέρουσα ικανότητα του τοπικού πόρου.
ACAN Greece – Πρωτοβουλία Αρχιτεκτον(ισσ)ων και επαγγελματιών του δομημένου περιβάλλοντος για την Κλιματική Δικαιοσύνη.
